１つとして同じものがない土地選び。とても高い買い物だし、ずっと住むことを考えると絶対に失敗したくない！とはいえ、実際に探し始めるとどのような土地を選べばいいのか、専門的な知識がないとわからないことも多いですよね。
正直言って「安くて良い土地」というのはないですし、すべての条件を満たす100点満点の土地もまず見つからないので、どこかで妥協し、折り合いをつける部分は必要になってくるのですが、そうはいっても、押さえておいた方がいいポイントがあります。
土地探しで重視したい条件
１、地盤が丈夫なこと
夢のマイホームを建てるとなると、立地や環境、敷地の形などに目が行ってしまいがちですが、まず「地盤が丈夫なこと」は安全に暮らすため譲れません。立地がよくても地盤が弱ければ、建物の重みを支えきれず地盤沈下して家が傾いたり、地震により液状化現象が起きたり大きな被害を受ける可能性が高くなるからです。
地盤が丈夫、強い地盤というのは、岩盤や砂礫を含んだ固く締まった土地のことで、反対に柔らかい地盤は粘土や砂などが多く水分を含んだ柔らかい土で出来ていて、造成時に盛り土の処理が不十分だったり、かつて池や田んぼ、河川、海だった所を埋め立てた場所に多く見られます。
地盤の弱い土地に建物を建てるには地盤改良工事を行う必要があるので、余計な費用や期間がかかり、安く買ったつもりが逆に高くついたという場合も出てきます。
そこで土地を選ぶ時には、まず探しているエリアの地盤状況を確認してみましょう。過去にどのような土地だったのか、何に使われていたのかなど把握することで、地盤の強度についてある程度、推測することができます。
国土地理院 地図・空中写真・地理調査
https://www.gsi.go.jp/tizu-kutyu.html
年代別の空中写真や土地の特徴を示した地図、古地図などを見ることができます。土地の状況を把握しておくことで土地を選ぶ時に判断のひとつにできますね。ただ、実際に家を建てる土地の地盤の状態は地盤調査をするまでわかりません。道1本向こうは大丈夫でも、こちら側は弱い地盤だったということも珍しくないからです。土地を探す時には地盤の強さにも注目して、もし気に入った土地の地盤が弱い場合は、地盤改良で適切な対応をして、安全安心なマイホームを建ててください。
２、災害に強いこと
地震や台風などの自然災害が多い日本では、その土地が災害に強いかどうかも注目する必要があります。台風時期に度々大きな洪水が起きて浸水する、大雨で土砂崩れが起きやすい、地震で倒壊や津波、液状化の可能性があるなど災害リスクの高い地域があるので、家を建てようとするエリアがどのような地質で、どんな場所なのかしっかり把握することも、後悔しない土地選びのためには重要です。
土地探し、土地選びを始めたら検討しているエリアのハザードマップを確認しましょう。
国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/
地盤安心マップ
https://jam.jibanmap.jp/map/main.php
ハザードマップは災害が起こる可能性が高い予測範囲や程度を示した地図で、災害が起きた時、どのような影響が出るのか確認することができます。これからマイホームを建てる土地を探すなら、災害リスクの高いエリアは避けるのが賢明です。「災害を受ける可能性はゼロ」といいきれる土地はありませんが、ハザードマップを活用して、安心して暮らせる土地かも確認してみてくださいね。
３、境界線がハッキリしていること
境界がハッキリしていないと、本来の境界を越えて隣の建物が建っていた、ブロック塀を建てようとしたら隣家からクレームが来た、境界が確定せず売却できないなど、様々なトラブルにつながります。実は土地のトラブルで一番多いのが、この境界線の問題です。
一般的に境界には測量に基づいた「境界標」が打ちこまれています。境界標は矢印や十字が表示された金属プレートやコンクリートの杭で、矢印の先端や十字の中心を境界点とするものです。新築分譲地は業者が境界確定させているのでトラブルの心配はあまりありませんが、中古住宅や土地売買の場合、年月が経って劣化して曖昧になっていたり、あるはずがなくなっていたり、測量図とずれていたりする場合があります。後々のトラブルを避けるため、現地見学をする時には境界標や境界線を確認して、ハッキリしない場合は、境界を明示してもらえるのかも確認します。境界の確認や境界の越境物がないか？は現地でしか確認できないので必ずチェックしてくださいね。
立地や住環境、広さなどの条件は土地を購入する人の価値観によって変わるので、一概にいい悪いとなりませんが、この3つの条件を満たしている土地は一般的に良い土地とされています。
じゃあ反対に買わない方がいい土地ってどんなの？というのが気になりますよね。参考までに主なものをご紹介します。
一般的に買わない方がよいとされる土地
１、道路に面していない土地
建築基準法で土地は４メートル幅の道路に、2メートル以上の間口で接するよう規定があり、この接道の条件を満たしていない場合、再建築不可となり新しく建物を建てることができません。（一部例外はあります）。相場より価格が安くなりますが注意が必要です。
２、災害リスクが高い土地
水害、土砂災害、津波、火山、地震による倒壊や液状化などの被害に見舞われるリスクが高い土地も、これから購入するのであればあえて選ぶべきではないと言えます。
３、境界確定されていない
境界が曖昧、ハッキリしない状態は多くのトラブルの原因になります。
４、高低差や傾斜がある
敷地内に高低差や傾斜がある、裏が崖になっていて高低差がある、周囲より低い位置にある場合、切り土や盛り土などの造成工事や、擁壁・土留めといった外構工事が必要になるため、土地の価格が相場より安くても、マイホームの建築費用が高くなりやすいです。費用以外にも土砂崩れの心配や湿気など、住んでからのことも考える必要があります。
夢のマイホームづくりで失敗しない土地選びのポイントまとめ
住宅用の土地を選ぶ時、重視したい条件と、一般的に避けた方がいい土地についてお伝えしました。 こうした土地をマイホームの建築用に購入すると余計な費用かかり、法規制やリスクを考えなければならないなど、無駄にハードルが高くなってしまいます。相場より安い土地には必ず理由があるので、情報収集や確認をしっかりして、ポイントを押さえた土地選びをしてくださいね。
予算や広さ、立地や環境など全ての条件を満たす土地はまずないので、土地探しを始める前に譲れない条件、目をつぶってもよい条件の整理や、対象エリアの地盤やハザードマップ確認をしておき、 いざ理想に近い土地が見つかったら「決断する」ことも大事だと思います。同じような条件で土地を探している人はたくさんいるので、いいところはすぐに決まってしまいます。現地を見に行って、良さそうだけど他に出るかもしれないから保留…と迷っていて、やっぱり買おうと決めた時には売れていたというケースは少なくないです。コレ！と思った時には決断することも、失敗しない土地探しのポイントと言えそうです。
当社では土地の検討段階からハザードマップを含め、デメリットになりそうな点も検討材料としてお伝えしています。現地見学の際もご説明や、確認などがあればしっかり対応させていただいておりますので、気になることがあればどんなことでもご相談ください。一緒に納得のいく土地を探しましょう。
